Complétez vos revenus en exploitant les Biens immobiliers des autres avec la sous-location professionnelle.

• Vous êtes investisseur et votre encours est actuellement plafonné. Votre Banquier refuse de vous prêter pour d’autres opérations.
• Vous souhaitez démarrer dans l’Immobilier, créer votre propre entreprise, générer des revenus sans emprunter à la Banque.
• Vous êtes propriétaires et vous en avez marre de louer en mode standard à des locataires irrespectueux ou vous rencontrer régulièrement des problèmes de paiement.
• Salarié, complétez vos revenus en parallèle de votre emploi.
• Vous avez des problèmes de revenus, au chômage, au RSA, en temps partiel, en intérim.

La sous-location professionnelle est la solution.

Découvrez dans cet article notre guide complet pour devenir un sous-loueur professionnel.

1. Concept de la sous-location professionnelle
2. La location de logements
3. Pourquoi la sous-location
4. Avantages et inconvénients
5. Quelle est la solution dans ce cas pour pouvoir faire de la sous-location légalement ?
6. La Loi Hoguet et la sous-location professionnelle
7. Les 3 stratégies pour exploiter les Biens d’autres propriétaires en sous-location professionnelle.

Concept de la sous-location professionnelle : Comment générer des revenus immobiliers sans apports, sans acheter et sans risques ?

Connaissez-vous la particularité du coucou ? Il pond des œufs dans le nid d’un autre oiseau. En clair, il a les avantages sans les inconvénients.

Pour diverses raisons, soit on ne peut pas emprunter, soit on est bloqué en Banque pour réaliser d’autres investissements. On va pouvoir utiliser et exploiter le patrimoine des autres avec leur autorisation.

Le concept de la sous-location professionnelle est de trouver des propriétaires qui recherchent une stabilité sur leur rentabilité, une sécurité dans leurs investissements et une tranquillité d’esprit dans la gestion de leur bien immobilier.

L’exploitation liée à la sous-location professionnelle demande de réaliser des efforts de mise en place et de gestion. C’est aussi pour cela que les propriétaires en majorité ne sont pas prêts à basculer dans ce modèle.

Ils veulent bien souvent des revenus suffisants, conserver leur patrimoine en toute sécurité sans trop faire d’efforts.

Nous allons avec le modèle de la sous location intervenir comme une agence professionnelle, proposer un concept pour le propriétaire quasi clé en main. Une organisation sécurisée pour le rendement et flexible puisque le propriétaire peut récupérer son Bien ou l’utiliser quand il le souhaite contrairement à la location classique avec toutes les règles qui protègent le locataire.

2.La “Location de logement” à la place du terme sous location.

Lorsque vous allez échanger avec des interlocuteurs et pour être mieux compris, il est important d’utiliser les bons termes. La sous-location professionnelle est finalement une location de logement. Au même titre que les agences de vacances en bord de mer, la sous location professionnelle fait souvent référence à cette activité. Cela se rapproche bien fréquemment dans l’esprit des propriétaires à de la location de résidence principale quand ils partent eux même en vacances.

Cette activité est peu connue, mais existe pourtant depuis longtemps, et tout ce qui est moins connu peut faire peur. Donc, il est important d’utiliser les bons termes pour être rassurant vis-à-vis des propriétaires ou plus précis lors des discussions avec un comptable ou un expert-comptable.

3. Pourquoi la sous location professionnelle ?

Il est possible que vous soyez propriétaire de votre résidence principale et également de plusieurs autres appartements en investissement locatif.

La sous location professionnelle permet de rester dans un domaine connu que vous maitrisez déjà si vous faites de la location courte durée avec des plateformes comme Airbnb, Abritel ou booking. C’est une excellente stratégie pour :

• Gagner plus en Continuant à générer des revenus complémentaires.
• Augmenter sa capacité d’emprunt.
• Diminuer l’endettement des crédits en cours.
• Utiliser l’apport pour continuer à investir

Si vous êtes salarié, que vous envisagez de devenir investisseur, mais que vous avez peur des risques que comportent l’immobilier. Cette stratégie est un bon moyen pour commencer à mettre le pied à l’étrier et exploiter un ou plusieurs biens Immobilier pour vous rendre compte si cet environnement est fait pour vous ou non.

Vous pouvez mettre en place rapidement la sous-location comparativement à une acquisition qui demande beaucoup d’étapes avant d’exploiter et surtout avec les risques en moins. Pas d’apport, zéro prêt bancaire.

Les avantages et inconvénients de la sous-location professionnelle.

Comme toute activité qui rapporte de l’argent, il y a son lot d’avantages et d’inconvénients.

Le but ici est de vous révéler de manière non exhaustive ce qu’il est important de connaître avant de vous lancer dans une telle activité.

Les avantages :

• Ce modèle donne la possibilité de lancer une activité rapidement et d’avoir un parc immobilier en gestion locative sans limites et tout cela sans réaliser d’emprunt à la Banque.
• Si vous apercevez que ce modèle ne vous plait pas ou bien qu’un autre évènement comme la Covid se reproduise, il est possible d’arrêter simplement et rapidement. L’entente au départ avec le propriétaire sur la résiliation du contrat avec un bail adapté apportera pour les deux parties ( vous et le propriétaire) une clarté d’esprit. Vous pouvez tout arrêter en résiliant et en respectant un préavis d’un mois seulement.
• La facilité de la mise en place : On peut commencer facilement avec une micro entreprise pour ensuite créer une structure plus solide et qui permettra de passer des charges, des frais correspondant à l’activité ( par exemple l’achat de meubles, de produits ménagers, de toilettes, de linges).
• Qui dit création d’entreprise dit également construire un patrimoine avec l’option de revente d’ici à quelques années. Cette entité pourra se revendre par 2 ou par 3 de sa valeur ( information en provenance d’un expert-comptable).
• Enfin, cette stratégie demande peu d’engagement et est relativement facile d’accès. n’importe qui peut mettre en place une activité de sous location.
• Cette stratégie s’adresse à toutes celles et ceux qui ne peuvent pas ou ne veulent pas emprunter.
• Pas de taxe foncière à payer, celle-ci reste à la charge du propriétaire.
• Pas de frais de Notaire contrairement à un achat immobilier où vous devez payer des frais s’élevant entre 7 et 8% du montant de l’acquisition.
• Pas d’imprévus au niveau des charges de copropriété comme cela peut être le cas sur des appels de fonds pour refaire le ravalement ou une cage d’ascenseur.
• Délai de mise en œuvre très rapide contrairement à un achat immobilier qui demande de trois à 6 mois minimum pour obtenir les clés.

Les inconvénients :

Cette méthode a les avantages de ses inconvénients.

• Le fait que nous ne sommes pas propriétaire des Biens Immobiliers nous positionne comme un intermédiaire avec la possibilité que celui-ci arrête quand il le souhaite. C’est pour cela qu’il est important de bien sonder l’intention du propriétaire et d’avoir sa vision sur du moyen et long terme.
• Qui dit intermédiaire dit rentabilité moins attractive. L’exploitation en courte durée permet de générer trois fois (voir plus) le montant d’un loyer classique grâce à la location par nuitées. Pour que le propriétaire accepte notre partenariat, il est nécessaire de lui proposer la location de son logement un peu plus cher que son louer classique.
• Soyons clair, la loi interdit de sous louer une habitation pour un loyer plus cher que le loyer initial. Du coup, la sous-location professionnelle reste comme un caillou dans la chaussure, on se méfie, cette activité fait peur. Pourtant, celles et ceux qui savent mettre en place légalement cette stratégie bénéficie de très gros revenus. Réaliser la sous-location pro s’apparente à une activité commerciale. Pour éviter tout problème, il est important de respecter le cadre juridique pour réaliser cette activité et créer votre petite entreprise.

Vous l’avez compris, avec cette méthode, on peut rapidement se rapprocher de l’immobilier , gagner de très bons revenus ou continuer à diversifier ses sources de revenus.

Le principe de la sous location

Pour éviter tout mal entendu, il est important de rappeler ce qu’est la sous-location : le titulaire d’un contrat de sous location met à disposition son logement ( partiellement ou entièrement) à une personne extérieure au contrat contre le versement d’un loyer.

Exemple : Je suis locataire de mon logement, je le sous-loue via des plateformes de location saisonnières ou de courte durée comme Airbnb, Booking, Abritel, …

Attention toutefois :

• Cette pratique est interdite sans l’accord du propriétaire
• En mode classique, il est interdit de sous louer plus cher que le loyer initial mensuel

Exemple : Vous êtes locataire d’un logement sur Biarritz, vous partez en vacances, votre loyer est de 500 euros par mois, vous n’avez pas le droit de louer plus cher et il vous faudra l’accord écrit de votre propriétaire.

Quelle est la solution dans ce cas pour pouvoir faire de la sous-location légalement ?

Il faut dissocier la sous-location en mode classique de la sous-location en mode professionnelle avec un contrat de bail dérogatoire.

Quoi qu’il en soit, il sera toujours nécessaire d’obtenir l’accord du propriétaire. La différence avec un contrat de Bail professionnel réside dans la possibilité de pouvoir :

• Utiliser les Biens d’autres propriétaires pour exploiter en location courte durée ou autres
• louer plus cher puisqu’il s’agit d’un modèle professionnel et commercial et non pas uniquement qu’entre particuliers.

La Loi Hoguet et la sous-location professionnelle

La Loi Hoguet datant de 1970, est la loi fondamentale qui régit les professionnels de l’immobilier ( celles et ceux qui doivent être titulaire d’une carte professionnelle ). Le Décret de 1972 recense plus de 90 articles. Or, Elle peut encadrer la sous-location professionnelle, mais ce n’est pas une obligation.

Les opérations concernent les activités liées aux Professionnels de l’immobilier qui sont des intermédiaires pour la vente , la location de biens, gestion immobilière, sous-location, vente de parts de SCI, Time share…,…

Deux points à prendre en compte impérativement :

• Cette loi nous concerne si on est intermédiaire entre le propriétaire et le locataire ( ou voyageur) qui séjourne dans le logement.
• Cette loi ne nous concerne pas si notre position est celle d’un loueur.

Les 3 stratégies pour exploiter les Biens d’autres propriétaires en sous-location professionnelle.

Nous pouvons observer trois modèles d’exploitation permettant de dégager une rémunération confortable.

• La location courte durée
• Celle en moyenne durée
• et un modèle qui est beaucoup moins connu, la location de bureau avec le coworking.

À vous de jouer :

La crise sanitaire a fait transpirer les propriétaires de location courte durée qui réalisaient ce modèle d’exploitation sans avoir assuré leurs arrières. Beaucoup d’entre eux ont dû se séparer de leurs Biens à cause d’un manque de trésorerie. Mais, voilà, de nouveaux investisseurs rachètent ces biens immobiliers à bas prix pour les remettre à nouveau en courte durée. C’est un cycle que voulez-vous !

Qui aurait pu prédire qu’une crise sanitaire provoque les confinements que nous avons subis ? Même si Bill Gates et la CIA avaient indiqué cette pandémie depuis de nombreuses années, chez nous en France : personne n’a pu prédire autant de conséquences.

Si vous voulez vous former à la sous-location professionnelle, nous sommes actuellement dans le montage de la formation.

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